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因城施策才能有效调控楼市
2016-02-02 14:28:00   来源:   评论:0

    当下的房地产市场是复杂的,楼市分化倾向进一步加剧,极少数一二线城市的暴涨不能被解读为市场整体性回暖。在这样的背景下,只有真正坚持因城施策,才能有的放矢,使调控收到实效。在积压严重地区,主要工作是积极去库存;对少数价格暴涨、销售火爆的一二线城市,则必须坚持住房的居住属性,防止房价过快上涨

    对岁末年初房地产领域的判断与关注,不少专业人士认为主要集中在两个关键词上,一是“回暖”,二是“分化”。回暖主要体现在销售价格回升,分化则体现在价格、销售、库存等诸多方面。总之,如果用一个词反映房地产市场的特点,那就是“复杂”。

    相当长一段时间内,一些业内人士把房价上涨视为房地产市场火爆的标志;相反,房价下降时,则认为楼市不景气。这种判断过于简单化。

    国家统计局发布的数据显示,2015年12月,全国70个大中城市新建商品住宅同比综合平均涨幅7.7%,比上月又上升1.2个百分点。但在翘尾因素已基本消除的基础上,同比价格下降城市仍居大多数。再深入分析70个城市的具体数据可以发现,综合平均涨幅的提高主要是由北上广深等极少数城市拉动的。与此同时,还应看到,投资、建设、土地购置方面的长期态势及销售领域出现了一些新迹象。2015年,在具有先行意义的几个关键指标中,房地产开发投资呈逐月下降态势,全年累计已降至1%的新低;房屋新开工面积总体也呈下降之势,全年降幅为14%;房地产企业土地购置面积全年降幅为31.7%。去年末,商品房待售面积达71853万平方米,比上年末增加9684万平方米。

    以上数据说明什么?一是,楼市分化倾向进一步加剧,极少数一二线城市的暴涨不能被解读为整体市场回暖;二是,以降息、降准、改变房贷政策、取消限购限贷限外等为主要内容的调控措施,确使部分有支付能力的改善性需求得到释放,但房地产市场并未出现整体性回暖。在这样的背景下,只有真正坚持因城施策,才能使调控收到实效。

    在积压严重地区,主要工作是积极去库存。而要实现这一目标,切实鼓励开发商降房价是一个抓手。降房价既靠开发商悟性,也靠政府点拨。开发商和地方政府都应该明白,如果房价长期偏离价值、房价收入比长期高于正常水平,任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的。而在中国之大、人口之多、城镇化进程尚未完结、多数百姓收入还没有达到平均水平的现实面前,即使存在一定程度的房地产泡沫,也远未达到人人有理想住房的程度。鼓励开发商降价,让价格回归价值,就会创造更多有支付能力的需求,使房地产真正去库存,使开发商真正走出困境。

    即使同为三四线城市,库存和积压情况也不尽相同。所以,应该通过普查或专项调查,摸清现有房屋存量和在建数量,对比人口规模、结构、住房现状、收入水平及城市容量,判断分析过剩程度,制定可行的去库存方案。如果降价仍不能有效消化库存,可以参考相关政策,将部分待售商品房改做廉租房。这将有利于在“去库存”的过程中,促进中低收入家庭或个人改善居住环境,也有利于企业走出困境。当然,对其中的具体细节,还要认真调研并兼顾各方利益。

    对少数价格暴涨、销售火爆的一二线城市,则必须坚持住房的居住属性,防止房价过快上涨。如果投资行为继续拉高房价,必然加大价格背离价值的程度,既使更多中低收入者望房兴叹,也加剧了房地产市场的泡沫化程度,加大了潜在风险。所以,这些城市应继续实施现行的限购限贷措施,已经放松措施的应该适时恢复,切不可为短期增长因小失大。应该看到,即使在这些城市,如果坚持此前的调控原则甚至适度降低房价,也会释放更多潜在需求,满足更多刚需和改善性需求,使更多中低收入者的居住质量有所提升和改善。(潘 璠)

经济日报

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