天津市武清区土地整理中心主办

中国房地产土地市场简报(2017年11月)
  

本月视点:成交整体量升价跌,部分城市土拍市场遇冷显著

  11月份土地市场持续放量,成交建筑面积环比持续上涨3.7%,但成交总金额环比反而下跌17%,成交均价下跌至1961元/平方米,整体走势延续10月份量升价跌的趋势;本月下旬住建部再度召开会议强调“房住不炒”的原则,调控房价决心并未放松,相比2016年地王扎堆的情况,2017年整体土地市场无论地块总价、单价方面均有大幅下降,低价土地的供应是未来缓解楼市紧张供求关系根本办法。

 1、成交:总体量升价跌, 部分城市土地市场降温明显

  11月份土地市场持续放量,成交建筑面积环比持续上涨3.7%,但成交总金额环比反而下跌17%,成交均价下跌至1961元/平方米,整体走势延续10月份量升价跌的趋势;本月下旬住建部再度召开会议强调“房住不炒”的原则,调控房价决心并未放松,相比2016年地王扎堆的情况,2017年整体土地市场无论地块总价、单价方面均有大幅下降,低价土地的供应是未来缓解楼市紧张供求关系根本办法。

  溢价率方面,11月土拍土地平均溢价率23.0%,环比下降1.7个百分点,在上个月已经低位运行的基础上再度下降,刷新年内平均溢价率最低值。一线城市本月溢价率降幅最为显著,降至仅6.6%,环比大跌9.5个百分点;二线和三线城市土地溢价率环比均有所回升,回升幅度分别为2.3和2.7个百分点,整体仍然处于低位,二线城市本月平均溢价21.6%,三线城市平均溢价率34.0%。

3

  2、分布:二线城市同环比皆降三成,三四城市持续发力比重升至84%

  分能级来看,一线城市成交建筑面积434万平方米,环比上涨15%,同比回落17%,一线城市今年以来土地持续放量,北京、上海尤为明显,北京今年以来成交的含宅地块建筑面积已经是去年全年的接近4倍。本月从成交建面上来看,上海以229.68万平方米成为一线城市中第一位,上海的土地成交建面放量主要是源于动迁房用地的大量出让,本月共成交10宗动迁安置房用地以及4宗租赁用房地块,占土地总成交的五成,受招挂复合出让方式和市场看淡的双重影响,上海本月仅有位于浦东花木板块的1宗商办用地以61.78%的高溢价出让,其余地块全部接近底价成交;北京本月成交建筑面积186万平方米,其中含宅地块共成交7宗,4宗为“共有产权住房”用地,3宗为限价商品房用地,主要分布于石景山区和海淀区,石景山区082号地块更是以86亿元总价成交,刷新北京年度最高总价;深圳本月成交第1宗“只租不售”住宅用地,位于龙华新区,受太久没有住宅用地出让影响,本宗“只租不售”也受到开发商激烈争夺,最终由深圳安居集团以最高限价10.1亿元以及1.05万平方米人才住房面积竞得,广州本月无土地成交。

  二线城市本月成交面积同环比分别下降28%和24%,也是三个能级中唯一成交规模环比缩小的能级,成交建筑面积2235万平方米,且二项城市整体土地市场量价齐跌,土地成交均价下降至4068元/平方米,环比下滑14%,同比也下降20%,成交金额909亿元,同环比分别下降了43%和34%。本月成交面积最大的城市为昆明,成交建筑面积达到424万平方米,共成交38宗地块,重点城市中成交量较大的城市为成都、天津,分别成交181万平方米和137万平方米,重庆本月仅成交39万平方米,但成交均价6476元/平方米,同环比分别上涨82%和50%,是二线重点城市中唯一楼板价环比上涨的城市,另一重点城市苏州本月市区及吴江区均有土地集中出让,保利地产以21.76%溢价率竞得甪直镇1宗纯宅地,成交楼板价11567元/平方米,此外金融街、葛洲坝、中粮等大牌开发商也均由所斩获,开发商拿地动作不减,但相对市场高热时期更加谨慎。

  三四线城市本月成交建筑面积13826万平方米,占总成交的84%,占比环比增加5个百分点,处于年内较高的水平,总成交金额为1567亿元,土地成交均价1133元/平方米,在年内仅高于2月份春节淡季期间的平均成交楼板价,环比大幅下降28%,降幅在各能级中最大,对比去年同期上涨9%。重点关注的三四线城市中,本月成交量最大的城市为常州和常熟,两地成交建筑面积分别为128万平方米和118万平方米,常熟本月共成交14宗地块,其中碧桂园包揽7宗,7宗地块全部为涉宅用地,此外虞山区1宗纯住宅地块由金地竞得,成交楼板价12020元/平方米;常州市本月出让地块主要位于新北区,进驻房企包括碧桂园、龙湖、金科等知名品牌;珠三角地区本月最为活跃的三四线城市为珠海,珠海本月成交10宗地块,建筑面积达到85万平方米,相比常州、常熟大量地块低价出让,中山、佛山的成交溢价率相对较高。

  本月土地市场整体来看成交量有所回升,在供应上涨的同时,供求关系有所缓和,成交均价有所回落,整体市场热度下降,从一线城市的用地成交结构来看,纷纷将重心转移至租赁用房以及保障类用房,符合大力发展租赁市场,“住有所居”的中心思想;二线本月土拍热度下降明显,三四线城市中,碧桂园持续发力大量补仓,在常熟、南通、珠海等前景较好的三四线城市都多有斩获。

3

  3、重点地块:市场遇冷单价榜首再度下降,总价榜单整体抬升

  11月份总价榜单有所回升,入榜门槛及榜首地块总价环比分别上浮32%和37%,单价榜单全部由北京、上海两大城市占据,门槛地块成交单价环比回升13%,但由于市场整体遇冷明显,单价榜首再度下降28%,降幅创一年以来之最。总价榜榜首地块为北京石景山区石景山板块82号地块,地块由绿城以最高限价86亿元竞得,自持比例20%,同时成为北京年内最贵地块;门槛地块来自苏州,苏州市区16日集中出让8宗地块,其中WG-39号地块位于相城区元和板块,由中粮地产以37.31亿元底价竞得,楼板价10357元/平方米,区域楼板价水平相较去年下降较多。

  单价榜单方面,本月高单价地块成交较少,榜首地块同样来自北京,为北京海淀区086号地块,不同于上月成交于学院路板块的热点地块,本月成交地块位于海淀区西北旺镇,竞得人为北京紫光,成交楼板价37850元/平方米,成为年内最低价榜首地块;门槛地块为上海松江区永丰街道地块,地块为底价成交,成交楼板价26281元/平方米,本月上海成交地块主要都接近零溢价成交,与土地市场转冷以及严格的招挂复合拍卖制度不无关系。

3

3

2

  11月7日北京土地市场成交3宗地块,其中位于石景山区五里坨组团的082号地块以71.9亿元的起始价成为北京最高出让底价地块,参与竞拍的房企有绿城、平安、保利+首开+金地联合体等,地块最终由绿城以86亿最高限价和20%的自持比例竞得,成为年内北京最高总价地块。

  该地块位于北京市区西五、六环间,远离市区,但周边距离香山公园、森林公园等较近,自然环境优雅,地块附近无地铁站,且距离最近的在建地铁S1线也有5公里左右的距离,周边暂时没有其他地铁线路规划,公共出行非常不便,主要依赖自驾车出行;地块周边商业主要以连锁超市为主,能满足基本生活需求,但没有综合体类型的商业配套,教育方面则有五里坨中学、天泰中学等学校,地块周边2公里内医疗资源较为匮乏,但由于靠近门头沟区的核心区域,可以享受部分门头沟区的医疗资源配套。从周边土地成交情况来看,仅4年前附近有地块成交,土地市场断供已久,同时导致周边在售项目不多,目前仅有中骏西山天璟项目在售,今年6月份开盘,成交均价为6.6万元/平方米,绿城地块最高售价限制为54625元/平方米,项目平均售价不得高于52024元/平方米,低于目前周边售价。从周边规划来看,五里坨正在规划建设北京最大的生态居住区,未来人口导入将达到4万人左右,项目租售的难度都较低,同时该成交楼板价也将还有一定的利润空间。

3

  本周北京土地市场再度成交5宗地块,其中位于海淀区西北旺镇亮甲店村的综合地块由北京紫光以76.2亿元竞得,溢价率10.03%,成交楼板价37850元/平方米,由于未触及到最高限价,所以无需自持。本次土拍仅有2家企业参与,拍卖开始后仅15轮举牌紫光便成功竞得地块,北京土地市场的温度继续下降中。

  该地块位于北京海淀区北五、六环间,西北旺镇亮甲店村位于地铁16号线西北段西北旺站附近,与中广村软件园一路之隔,地块距离地铁站点约1.5公里左右,轨道交通便利性低,自驾车方面,通过永丰路可较快到达北五环路和万泉河路等交通主干道,总体来说加强地块到地铁站点的交通驳接将大大提高出行便捷程度;商业配套方面,地块周边主要以超市和便利店为主,永丰路东侧则为西北旺镇政府,紧挨中关村软件园,可较为方便的使用软件园商业配套,但还缺乏大型综合体配套;周边目前主要以住宅区、软件园为主,其他配套发展还较为不成熟,教育、医疗方面配套资源等级较低。同时,周边在售项目不多,万科如园项目和首创天阅西山项目均属于清盘、尾盘在售状态,均价分别为9.5万元/平方米和8.3万元/平方米,远高于紫光地块最高限价61554元/平方米,价差达到2-3万元/平方米,未来区域成交均价将显著降低。

  4、综观:土地市场持续明显降温,年末为冲指标或将重新引来小高峰

  11月土地市场的各个方面、各个能级都体现出目前土地市场正在显著降温,从开发商拿地动作来看,其实大部分开发商都仍有补仓意愿,但在理性回归的情况下盲目高价拍地情况大大减少,在各地市场限价的条件下,高价拿地将会面临极大的风险,华侨城北京丰台地王项目在出售49%股权给泰禾集团后,再度出让剩余的51%股权;中长期内楼市调控力度仍然不会放松,且大量二三线城市目前仍有较多挂牌地块待出让,土地市场也预计将在较长时间段内维持量大、价低的运行状态,12月份不排除会因为部分企业需完成年内拿地指标等原因,再度引来成交小高峰。

相关热词搜索:土地市场 简报 中国

上一篇:中国房地产土地市场简报(2017年12月)
下一篇:年末土地成交周期性上涨,低位增加土储好过冬

相关链接
综合办公室 | 土地资源管理科 | 市场科 | 地籍管理科 | 执法监察科 | 土地整理中心|