天津市武清区土地整理中心主办

年末土地成交周期性上涨,低位增加土储好过冬
  

 

 11月份土地市场持续放量,成交面积创下年内新高,但成交金额、溢价率等指标依旧表现平平甚至再创新低,土地市场的持续地热度运行。月内住建部、国土部相继召开会议,再次重申“房住不炒”原则,北京、上海等一线城市宅地出让仍以保障性或租赁用地为主,土地竞拍热度依旧不高。

 ◆ 01 ◆

  市场走势:11月成交周期性攀高

  或将迎来年末小高峰

  11月土地市场迎来年末成交高峰,全国336城经营性用地成交规模持续上升,成交建筑面积21323万平方米,达到年内最高单月成交水平,环比上涨34%,相比上月涨幅有所减小,成交地块幅数2814幅,环比上涨9%,同比维持稳定,11月整体成交大幅上涨的原因一方面为供应量大幅上涨,另一方面为房企为次年货量做准备,年末历来为土地成交的高峰期;一线城市持续高位供应,且品牌房企于一线城市都有较大的货值诉求,整体来说一线城市地块长期处于供不应求阶段,二线、三四线城市本月成交建面提升较大,但价格下行,市场的冷却仍在继续。

  供应方面,年底土地市场供应再度迎来大幅上涨,年末大幅供地的主要好处有可帮助各地完成土地供应计划,部分拿地指标尚未完成的企业也将加快拿地速度,且年末银行信贷收紧,现金流足够支撑拍地的都是实力较强企业,此时推地可确认进驻企业大部分为品牌房企。

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  11月份土地成交从总价方面来看,延续了10月份量价齐升的走势,且涨幅比10月份进一步扩大,同样成交单价持续下降,成交面积涨幅远大于成交总金额涨幅;分能级来看,一线城市楼板价16607元/平方米,同环比分别回升44%和24%,上海住宅地块中虽然租赁用房和动迁安置房土地仍占据高位,但本月成交楼板价超过2万元/平方米的地块数量相比上月大幅提升;与一线城市土地供应有限且有城市优势不同,二线、三四线城市土地供应上涨后竞争激烈程度和成交均价都大幅下跌,且目前市场整体看淡,非热点城市土拍中开发商观望情绪更加浓厚。

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 ◆ 02 ◆

  溢价率:市场竞争激烈程度减缓

  溢价率再刷新低

  11月份全国土地市场溢价率持续下行,在10月份溢价率已经明显下跌的基础上,本月环比再度减少1.8个百分点,平均溢价率仅为23.0%,再度刷新年内最低位数值。从各能级来看,一线城市成为本月成交溢价下跌的主要原因,11月份一线城市的成交溢价率大幅下滑10.2个百分点,平均溢价率仅有5.9%,本月成交的45宗地块中,多数为底价成交,仅有6宗地块成交溢价率超过10%,二线和三四线城市的平均溢价率有小幅回升,分别回升了2.0和2.4个百分点。

  一线城市本月平均溢价率跌落至有史以来最低点,北京本月成交的7宗综合地块中有4宗以较低的溢价率成交,过去动辄触及限价天花板、需要竞自持比例的市场高热暂时告一段落,上海更是以保障性住房用地为主,多为零溢价成交,一线城市持续通过降低土地成本来控制房价;二线和三四线城市本月溢价率小幅回升,高溢价地块主要仍是来自苏州、杭州、天津等热点城市,但从单城市角度来看,高溢价地块的占比也大幅下降,以苏州为例,11月份苏州共成交19宗地块,其中溢价率超过10%的仅有7宗。

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 ◆ 03 ◆

  重点地块:大体量地块拉高总价榜单

  地块单价持续下降

  11月份榜单呈现总价抬升、单价持续回落的现象,成交重点地块体量增大,导致开发商受到总价压力影响,成交均价继续下滑。总价榜榜首地块为北京石景山082号综合地块,地块的出让底价达到72亿元,为北京最高出让底价,奠定了成为总价榜首的基础,最终由绿城以最高限价86亿元和20%的自持比例竞得,是绿城时隔近两年再度获取北京地块;门槛地块为合肥包河S1706号地块,同样由许久不曾活跃在土地市场的企业——信达竞得,总价43.34亿元,环比抬升35%。

  单价榜单方面,榜首地块为北京海淀区086号地块,作地块位于海淀区北部五六环间西北旺镇,规划为海淀西部休闲区域与北部综合城市新区交界处,由北京紫光以10.03%溢价率竞得,成交楼板价37850元/平方米,榜首环比上月再度下降28%;门槛地块为昆明西山区1宗商办地块,由昆明发展底价竞得,成交楼板价27615元/平方米,入榜门槛环比抬升16%。

  从开发商拿地动作来看,大部分开发商仍有补仓意愿,但出价已经更加理性,如北京、上海、苏州的土拍参与者众多,但最终成交地块还是以中、低溢价率地块为主。从地方供地策略来看,越来越多的重点城市开始试点集体用地建设租赁住房用地,未来住房供给将面临新一轮的结构性调整,土地投资的风险也势必随之上升。

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 ◆ 04 ◆

  政策动向:国土部发文坚持“房住不炒”

  北京继续落实租赁房建设

  十九大过后,国土部本月再次发文明确,将坚持“房住不炒”定位,并宣布将推进二级土地市场的试点,进一步探索建设用地的使用权转让、出租和抵押。地方政策发布频次有所放缓,北京、郑州进一步推进集体用地建设租赁房,深圳市发布二十年城市总体规划,罗湖区、龙岗区也相继发布了城市更新的相关公告。

  11月16日,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确,从2017年起的5年里,北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房,农民集体可依法出租获取收益,但不得对外出售或以租代售,单次租期不得超过10年。

  1000公顷的集体土地,保守估计可建设30万套中小套型住宅,大约相当于北京五年新房成交量六成,如果这一计划能够顺利完成,3-5年之后,北京住宅供给不足的问题必将大大缓减。随着租赁住房建设的逐步推进,地方政府在细则方面的考虑更为周全,譬如新规关于禁止“以租代售”的规定,即保证了租赁房不会“变性”,也在一定程度降低了建设租赁住房的短期收益,将资金成本较高的“热钱”杜绝在租赁房建设门外,从而避免租赁房成为“高档居住区”,无法惠及到更多的群体。

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  总结:正如上月预期,11月土地成交量创下了年内新高,而随着11月各地土地供应的持续放量,预计年末土地成交还将进一步环比上升,但从近期土地市场种种表现来看,开发商在地价上会更加谨慎,土拍热度还会进一步降温;政策方面国土部、住建部在11月份再一次强调“房住不炒”定位,中长期内楼市调控力度仍然不会放松,项目升值预期受限。11月份土地供应再一次大幅上涨,预计12月土地成交受影响也将大幅上涨,价格或许进一步下跌,对于仍有土地诉求的企业来说,在土地价格低位时出手风险将大大降低。

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