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土地季报:整体供应增近4成 出让金总额上行
  

2018年一季度土地市场供需两旺,出让金同比增近四成,楼面均价涨幅较去年同期收窄,溢价率整体下行。“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调,一二线城市延续此前调控并加大土地供应,高溢价拿地已成小概率事件;三四线城市热度分化,部分城市承接外溢需求热度上升,拉升供求及收金上涨。本月,全国土地供应量同环比均增,整体成交量同比增近七成,楼面均价及溢价率同比均降。

一.市场概况:整体供应增近四成,成交量价双涨,出让金总额上行

1.总体情况:整体供应增近四成,成交量价双涨,出让金总额上行

2018年一季度土地市场供需两旺,出让金同比增近四成,楼面均价涨幅较去年同期收窄,溢价率整体下行。“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调,一二线城市延续此前调控并加大土地供应,高溢价拿地已成小概率事件;三四线城市热度分化,部分城市承接外溢需求热度上升,拉升供求及收金上涨。本月,全国土地供应量同环比均增,整体成交量同比增近七成,楼面均价及溢价率同比均降。

供应情况:一季度供地量增近四成,宅地供应量同比倍增,各线城市供应量均高于去年同期

2018年1-3月,全国300个城市共推出土地6387宗,同比增加20%;推出土地面积28190万平方米,同比增加38%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1975宗,同比增加19%,推出土地面积10084万平方米,同比增加33%。

2018年3月,全国300个城市共推出土地2142宗,推出土地面积9822万平方米,环比增加29%,同比增加56%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)660宗,推出土地面积3923万平方米,环比增加66%,同比增加107%。

成交情况:一季度成交量呈上扬趋势,整体成交量较去年同期增逾三成,各线成交量同比均增

2018年1-3月,全国300个城市共成交土地5362宗,同比增加19%;成交面积24140万平方米,同比增加32%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1664宗,同比增加9%;成交面积8415万平方米,同比增加21%。

2018年3月,全国300个城市共成交土地2064宗,成交面积8662万平方米,环比增加35%,同比增加70%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)560宗,成交面积3053万平方米,环比增加29%,同比增加69%。

出让金:一季度出让金总额同比增近四成,各线季度收金总额均超去年,三四线涨幅领衔

2018年1-3月,全国300个城市土地出让金总额为9661亿元,同比增加37%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为7683亿元,同比增加34%。1-3月,全国40个大中城市中共20个城市出让金同比增加,涨幅前十中以二线城市居多,一线城市仅北京入围;降幅前十城市中,仅南京季度收金过百亿元,温州、厦门、合肥同比降幅居前。

2018年3月,全国300个城市土地出让金总额为2930亿元,环比增加4%,同比增加39%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为2374亿元,环比增加7%,同比增加41%。

楼面均价:一季度成交均价同比小幅上涨,仅一线城市均价走低,三四线涨幅领跑

2018年1-3月,全国300个城市成交楼面均价为4002元/平方米,同比上涨3%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为9131元/平方米,同比上涨11%。

2018年3月,全国300城市成交楼面均价为3383元/平方米,环比下降23%,同比下降18%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为7779元/平方米,环比下降17%,同比减少17%。

溢价率:重点城市继续增加土地供应、从严落实各项土拍政策,一季度平均溢价率同比下滑

2018年1-3月,全国300个城市土地平均溢价率19%,较去年同期下降14个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率22%,较去年同期下降17个百分点。

2018年3月,全国300个城市土地平均溢价率18%,较上月上升1个百分点,较去年同期下降28个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率21%,较上月上升0.2个百分点,较去年同期下降37个百分点。

2.各类城市:一线城市均价走低,二线城市供求双涨,三线城市收金走高

2018年一季度,一线城市成交量涨价跌,出让金同比增近三成,受调控政策影响,一线城市整体溢价率低于其他各线城市;二线城市供求双涨,楼面均价较去年小幅走高,出让金同比增近两成,杭州收金近923亿领跑;三四线城市供应增近四成,成交量价双涨,出让金涨幅领衔。

一线城市:一季度整体成交量涨价跌,出让金同比增近三成,溢价率低于其他各线城市

2018年1-3月,一线城市共推出土地133宗,推出土地面积699万平方米,同比增加16%;成交方面,共成交土地126宗,成交土地面积683平方米,同比增加34%;土地出让金为1199亿元,同比增加28%;成交楼面均价为17550元/平方米,同比下降5%;平均溢价率为13%,较去年同期下降7个百分点。

2018年3月,一线城市共推出土地38宗,推出土地面积226万平方米,环比增加90%,同比下降20%;成交方面,共成交土地33宗,成交土地面积176万平方米,环比增加1%,同比增加13%;土地出让金为114亿元,环比减少72%,同比减少69%;成交楼面均价为6477元/平方米,环比下降72%,同比减少72%;平均溢价率为6%,较上月下降1个百分点,较去年同期下降38个百分点。

二线城市:一季度供需量同比双涨,楼面均价较去年同期小幅走高,出让金增近三成

2018年1-3月,二线城市共推出土地2185宗,推出土地面积10592万平方米,同比增加36%;成交方面,共成交土地1841宗,成交土地面积8808万平方米,同比增加25%;土地出让金为5153亿元,同比增加29%;成交楼面均价为5850元/平方米,同比上涨3%;土地平均溢价率为17%,较去年同期下滑14个百分点。

2018年3月,二线城市共推出土地697宗,推出土地面积3602万平方米,环比增加33%,同比增加71%;成交方面,共成交土地584宗,成交土地面积2670万平方米,环比增加1%,同比增加28%;土地出让金为1348亿元,环比减少22%,同比增加27%;成交楼面价为5050元/平方米,环比减少23%,同比下滑1%;土地平均溢价率为15%,较上月上升0.1个百分点,较去年同期下滑21个百分点。

三四线城市:一季度供应量上行,成交量及均价走高,出让金涨幅各线城市居首

2018年1-3月,三四线城市共推出土地4069宗,推出土地面积16900万平方米,同比增加40%;成交方面,共成交土地3665宗,成交土地面积14649万平方米,同比增加37%;土地出让金为3310亿元,同比增加57%;成交楼面均价为2259元/平方米,同比上涨14%;土地平均溢价率为25%,较去年同期下降20个百分点。

2018年3月,三四线城市共推出土地1407宗,推出土地面积5994万平方米,环比增加25%,同比增加54%;成交方面,共成交土地1447宗,成交土地面积5816万平方米,环比增加61%,同比增加103%;土地出让金为1468亿元,环比增加115%,同比增加117%;成交楼面均价为2524元/平方米,环比上涨33%,同比上涨6%;土地平均溢价率为22%,较上月下降7个百分点,较去年同期减少47个百分点。

二.排行榜:环渤海、长三角城市为主力,京杭两城交易亮眼

1.出让金TOP 20:榜单总额同比增逾三成,杭州收金超九百亿居首

2018年1-3月,全国土地出让金排名前二十城市成交总额为5685.4亿元,同比增加32%,上榜门槛微降至88.5亿元。一线城市仅深圳未入榜,收金总额为1129.4亿元,较去年同期增加20%,仅北京排名有所攀升,京沪收金总额同比走高;二线城市共14个城市入榜,其中杭州一季度土地交易活跃,收金923亿占据榜首,同比增长284%。

2.住宅用地成交总价TOP 10:榜单总额及门槛下滑,杭州钱江世纪城宅地领跑

2018年1-3月,宅地总价榜单成交总额同比下滑近两成,上榜门槛微降至43.3亿元,与去年同期持平,半数入榜地块成交价不足50亿元。经过499轮次的报价,保利以101亿元竞得杭州萧山钱江世纪城M-04地块,位居榜单首位。登榜地块具体特点如下:

北京宅地交易活跃:一季度,北京宅地交易延续活跃态势,共4宗宅地入围榜单。其中,朝阳区孙河乡2902-46宅地经过10轮报价被首创 远洋以总价61亿竞得,位居榜单次席。

平均溢价同比走低:一季度宅地总价榜平均溢价率为25%,整体较去年同期下降21个百分点,半数地块溢价率不足20%;受目前政策环境影响,一二线城市出现高溢价成交已成小概率事件。

以综合类宅地为主:总价榜入榜地块中,仅3宗为纯住宅,其余均为综合住宅。其中,武汉硚口区汉宜路地块规划建筑体量近36万平,该地块用地性质为住宅、商服、文体娱乐以及公园绿地。

3.住宅用地楼面地价TOP10:榜单均价水平同比上扬,京苏杭三城包揽榜单

2018年1-3月,宅地单价榜单均价同比增加27%,上榜门槛提至3.6万元/平,平均溢价率同比下降33个百分点。1月4日,首创 远洋以成交楼面价61348元/平的价格摘得北京朝阳区孙河乡2902-46纯住宅地块,位列榜首,限定最高销售单价72370元/平。登榜地块具体特点如下:

环渤海、长三角包揽榜单:入榜地块集中分布于环渤海、长三角地区,北京、杭州、苏州包揽榜单全部席次。北京一城独揽五席,杭州占据四席,苏州姑苏区北园路南地块登榜。

北京共5席入围:本次单价榜中,北京宅地共有5宗入围前十,分别位于朝阳区、丰台区及海淀区,其中朝阳区孙河乡2902-46和2902-14两相邻地块占据榜单前两名。

规划建筑面积较小:入榜地块规划建筑体量较小,仅1宗入榜地块规划建筑面积超过10万平;其中苏州姑苏区北园路宅地规划建筑面积仅为2.3万平,竞得企业为中铁建。

三.十大城市宅地:一季度供求量同比双涨,均价及溢价率较去年走低

2018年一季度,全国10个重点城市宅地供求总量同比双涨,均价及溢价率较去年同期下滑,成都、杭州、重庆、北京、武汉、上海宅地供求量均超去年同期。一季度各城市继续深化调控政策,增加住宅用地供应,上海、杭州、南京等地积极推进“购租并举”住房体系,加快租赁、保障性住房的发展建设。

供应方面:3月,10个重点城市中除北京、深圳外均有住宅用地推出,武汉供应量最大,为108万平方米。1-3月,成都、杭州、重庆、北京、武汉、上海、深圳7城市的供应量超过去年同期,重庆、武汉、杭州分别以317万平方米、313万平方米、175万平方米的供应量排名前三位。

成交方面: 一季度,10重点城市宅地出让金总额为2648亿元,同比增加27%,其中杭州收金804亿元居首位。一线城市宅地成交总量同比上涨近五成,重点二线城市宅地成交量同比上涨过半,武汉、重庆成交面积较大。

3月,10个重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交,武汉以75万平方米的成交量居首位。1-3月,杭州、成都、北京、重庆、武汉、天津、上海、深圳8城市的成交量超过去年同期,武汉、重庆、杭州分别以307万平方米、264万平方米、183万平方米的成交量排名前三位。

溢价率:3月,杭州以50%的宅地平均溢价率位居10城市首位;1-3月,10重点城市中仅武汉1个城市宅地平均溢价率高于去年同期。深圳、广州、重庆、北京、天津、武汉、上海、南京一季度平均溢价率均低于20%,其中上海、南京一季度成交宅地多以租赁、动迁安置房用地为主,并均以底价成交。

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