天津市武清区土地整理中心主办

天津市武清区建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点工作纪实
2018-11-08 15:02:05   来源:   评论:0

自2017年1月天津市武清区获批成为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点城市以来,武清区国土资源局等相关部门紧扣“土地节约集约利用”主题,查清了存量建设用地规模、结构、分布、用途、建成情况、地上物情况、交易情况等,摸清武清区试点区域土地二级市场家底,建成了存量建设用地及交易空间数据库,实现了交易数据、现状用地数据与空间数据的无缝对接。
武清局还建设了“市场交易潜力库”,储备了涉及空闲地、低效地(如停工停产工业用地、老旧企业等)、隐形市场交易等各种用地类型1066.24公顷。以天津市三焱电渣钢有限公司为例,由于近两年来经营不善,导致该公司土地及地上约4000平方米厂房长期处于停产闲置状态。2017年武清区开展土地二级市场存量土地摸底调查,将该项目纳入了二级市场交易“潜力库”。从意向发布到转让手续办理完成,耗时仅26天,较由政府收回后重新出让节省约2个月的时间。土地转让后,预计可增加固定资产投资4000万元,极大地提高了存量建设用地盘活利用的效率。
此外,武清区积极深化政策创新,出台了《天津市武清区国有建设用地使用权转让出租抵押二级市场管理办法(试行)》和5个配套实施细则,形成“办法为引领,五细则支撑”的二级市场管理政策体系,并按照“群众少跑路、交易更省心、监管无死角”的市场建设目标,建成了线上线下一体化市场。从土地转让和抵押交易来看,2017年土地转让成交量与2016年相比增长160%,成交面积增长36.75%;土地抵押数量增长1.31%,抵押面积增长27.24%。初步建成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全,符合城乡统一建设用地市场要求的土地二级市场,并通过了自然资源部验收。
试点工作开展以来,在天津市政府领导和自然资源部支持下,天津市国土房管局、武清区党委、政府全力推动试点工作落实。2017年3月底按时上报《试点启动报告》,4月中旬组织试点单位编制了《试点实施方案》,9月自然资源部调研督导组对天津市工作进行推动督导对试点工作成效从推进力度、工作成效、工作思路等方面给以了充分肯定,12月试点工作中期推动会在武清区召开。2018年7月底上报研究课题及典型案例,8月底完成省级预验收,提交总结报告,9月通过自然资源部验收。验收组认为,天津市和武清区在组织领导、制度建设、运行模式、交易监管、部门协作、专题研究、案例收集、宣传引导、其他差别化探索创新等方面工作出色,完全达到验收要求。
高起点谋划、高标准定位、高质量实施,打牢基础,积极探索,大胆创新
抓组织实施,五方面保障到位
组织领导到位。天津市委、市政府对此项工作高度重视,成立了由分管副市长担任组长、分管副秘书长任副组长,市国土房管局等14个部门为成员单位的市级试点工作领导小组。试点单位武清区成立由区委书记任组长的区级试点工作领导小组,从相关部门抽调人员组建了试点办公室,集中办公。市、区两级明确分工、密切配合、充分沟通,共同推动改革试点工作。
工作制度到位。2018年3月24日,天津市第十七届人大常委会第一次会议工作报告中将试点工作列入“推进机制体制改革”任务。按照“挂图作战、贴身紧逼、真督实查”要求,逐项分解试点任务,倒排工期,制定时间表、路线图,明确责任人,按月向市政府报告,接受市政府督察督导,形成市试点办公例会制度、月周报制度等工作协调推动机制。工作期间共召开市领导小组办公室会议6次、到试点单位调研8次。区领导召开小组会议3次,试点办会议16次,及时研究协调试点工作,为试点工作有序推进提供组织保障。
经费保障到位。天津市国土房管局、武清区国土资源分局向天津市编办、武清区编委提交申请,拟成立“武清区国有土地二级交易中心”,因机构改革原因,市、区机构编制部门已明确机构批复后即解决编制。为保障市场管理,在机构获批之前,由武清区土地利用事务中心负责土地二级市场转让、出租、抵押交易管理,人员由武清区国土资源局从内部调剂,试点工作办公经费20万元,全部由武清区财政列支。
定位谋划到位。天津市将试点融入京津冀一体化发展、“通武廊”核心区建设大格局、大战略下统筹考虑,与河北省廊坊市、北京市通州区签订战略合作协议,将建立统一的建设用地市场,构建区域协同机制。组织南开大学、天津大学等高校知名专家学者组成试点顾问团,聘请第三方机构进行市场摸底调查和专项课题研究。根据市场调研反馈主要瓶颈与难点,以问题为导向,深入研究、共同探讨破解改革难题。
舆论宣传到位。结合“4•22地球日”、“6•25土地日”等重要节日下街镇、进园区开展宣传,发放土地二级市场相关知识读本、政策培训手册、宣传扇、彩页等宣传材料3万余份。与国土资源报、天津日报、武清区电视台等媒体机构建立约稿、发稿机制,累计刊发土地二级市场新闻报道5篇次。创建微信公众号,联合各政府部门网站,累计播发试点动态新闻35次。制作《武清区土地二级市场试点政策培训知识手册》,土地分割合并转让、土地预转让等7种办事“明白纸”、政策读本,直接面向用地单位、交易中介等市场主体,开展一对一的现场政策辅导。
抓制度完善,构建“1+5”政策体系
围绕促进土地要素流通顺畅、提高存量土地资源配置效率这一试点主要目的,武清区坚持节约集约用地导向,因地制宜完善市场交易机制。
1.全面摸清家底。在全区29个街镇、2个开发区和5个园区开展了土地二级市场交易及管理情况摸底调查、数据库建设与典型案例剖析。详细调查了5789宗国有建设用地二级市场交易情况及现状用地情况,先后填写调研表格600余张,记录有效信息86000余条,摸清武清试点区域土地二级市场家底,建立了存量建设用地及交易空间数据库。
2.做好政策梳理。武清区全面收集了天津市及武清区出台的自然资源管理政策资料,以及国家层面和其他省、市、县出台的土地二级市场管理相关法律法规和政策文件,对法律法规和原有政策中关于土地转让、出租、抵押管理和存量建设用地盘活等进行逐条摘录分类整理,形成了《天津市土地二级市场相关政策摘录》、《全国各地土地二级市场相关政策摘录汇编》,为健全管理体系,妥善处理继承和创新奠定基础。
3.制定“一办法、五细则”。结合调查摸底得出的重点、难点问题,武清区着重围绕统一交易规则、规范土地交易管理、加强市场交易监管等方面,开展机理分析和法理推演,进行制度设计,制定了《天津市武清区国有建设用地使用权转让出租抵押二级市场管理办法(试行)》等“一办法五细则”,以武清区政府名义下发了《关于印发武清区国有土地二级市场试点管理有关配套制度文件的通知》、《关于印发武清国有土地二级市场试点管理有关实施细则的通知》。
抓便民利民,建设人民满意服务平台
首先,建设服务型有形市场。按照“一站式服务”要求,设立武清区土地二级市场实体交易场所,调协交易窗口,提供业务咨询、信息发布、交易展示、商务洽谈、资金监管、竞价成交确认、合同签订、税费缴纳、物流送单等服务。协同登记、税务、金融、邮政等部门,增设了核税、缴费、登记、物流等办事窗口,通过统一受理,各部门并行办理,提高了办事效率,群众纷纷称赞“现在办事比原来方便多了”。
其次,构建高效型办事程序。立足便民利民、便企利企,优化划拨土地转让、工业用地分割合并转让、在建工程转让、建设用地预转让、建设用地出租、建设用地抵押等办理流程,强化交易管理和不动产登记的衔接,做好数据互通共享,提出土地转让申报材料由交易与登记分别上报改为统一上报,土地转让审批时间由30个工作日压减到15个工作日,提高了服务效能。
第三,打造智能型信息平台,开发了天津市武清区土地二级市场网上交易系统。系统采用B/S架构,包含市场服务、行政监管、资金监管、数据共享、系统管理等五大子系统,对外为市场主体提供信息发布、查询、展示、实时交易等服务,对内具备政府部门在后台并行管理、审批等功能,实现了“信息聚集、服务智能、交易自助、全程跟踪、物流收发”,达到了产权清晰、 市场定价、信息聚集 、交易安全的目的。
抓市场运行,强化市场监测监管服务
建立了市场运行价格监测机制,加强土地二级市场交易价格监测。在网上交易平台设置了低价交易提醒,交易价格低于同类地段基准地70%时,系统将自动提醒交易达到政府优先收购红线,并通过系统向政府部门推送消息。在网上交易平台设置地价申报、合同备案等功能,开展市场波动监测,综合分析研判市场形势,强化土地一、二级市场联动,加强对土地市场的整体调控。
加强部门协同及合同履约监管,明确了武清区国土资源局负责土地二级市场监管,区规划、建设、财政、市场监管、国资、消防、金融等相关部门各司其职,进行交易管理。有关部门责成专人负责涉地司法处置信息的协助查询、反馈。部门协同实行一级市场出让合同、二级市场转让合同履约情况的连续、动态监管,确保合同权利义务履行全面到位。实行失信企业和个人“黑名单”管理,涉及合同履约严重失信的,限制在二级市场通过转让方式取得土地,不得参加一级市场招拍挂。
大力培育规范中介服务市场。试点期间,武清区以二手房中介代理为主体,培育代理土地交易中介,以土地评估机构为主体,发展土地二级市场价格咨询业务,并在网上交易平台专门开设了中介服务窗口,方便中介提供咨询、估价、经纪等服务。同时,建立了中介机构信誉评价,不诚信惩罚和退出机制,实行中介机构“黑白名单”管理,引导中介机构诚信经营。
抓专题研究,不断完善经验做法
在总结武清区试点工作经验同时,通过对典型问题剖析,拔高站位,立足于全国层面,充分吸收其他试点地区探索经验,将各地实践证明可行的政策做法吸纳入研究成果,起草了《建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理办法(代拟稿)》。2018年7月31日举办了“土地二级市场交易规则与交易办法制定”专题论证会,邀请自然资源部领导及其他兄弟单位参会,共同进行专题论证。在全国范围内收集土地二级市场交易平台建设与运营的资料,结合武清区经验,研究土地交易平台建设的模式与运营机制,形成了《交易平台建设与运营模式研究》报告,提出了建设目标、关键问题、运作理念、建设模式及监管建议。
五大亮点昭示武清区较好地完成了试点任务,为全国提供了可以借鉴、可以复制的好经验
通过一年多的不懈努力和探索,天津市和武清区在完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作中取得了出色的成果,在组织领导、制度建设、运行模式、交易监管、部门协作、专题研究、案例收集、宣传引导、探索创新等方面工作出色,完全达到验收要求,为全国提供了可以借鉴、可以复制的好经验。
亮点一:土地二级市场交易量显著增长
截至目前,通过试点已办理土地转让64宗,面积105.49公顷,交易总价款4.61亿元;土地出租38宗,面积202.63公顷,月租金1978.82万元;土地抵押464宗,抵押面积652.36公顷,抵押总价款120.55亿元。其中,2017年武清区土地转让54宗,面积85.62公顷,成交金额3.24亿元。与2016年相比,土地转让成交数量增长了160%,成交面积增长了36.75%;土地出租面积增长了15.6倍;土地抵押数量增长了1.31%,抵押面积增长27.24%。
试点期间,武清区土地二级市场有序发展,推动了盘活存量土地资源,进一步保障了武清区建设项目用地供给。2016年武清区一二级市场工业仓储用地供给总量为40宗126.78公顷,其中一级市场供给20宗65.90公顷,二级市场转让、出租合计供给20宗60.88公顷,二级市场用地供给基本与一级市场供应规模持平;2017年一二级市场工业仓储用地供给总量为42宗160.44公顷,其中一级市场工业仓储用地供给总量减少至11宗59.48公顷,占年度供应总量的37.07%,二级市场转让、出租供给总量则上升至31宗100.97公顷,占年度供应总量的62.93%。
亮点二:建立了较完善的市场管理体系
武清区按照边试点、边研究、边总结、边提炼的要求,制定了“一办法五细则”,形成了“以办法为统领、以细则为支撑”的政策体系。通过试点政策,明确了建设用地使用权转让、出租、抵押管理规则,工业用地分割(合并)条件及办理流程,涉地司法处置协作流程、国有资产交易管理程序、土地收益金收取办法等,为二级市场交易办理提供了有力的制度支撑。
亮点三:破解了土地分割合并转让难题
从武清区实际情况看,分割转让需求相对较强,企业呼声较高。在试点中,武清区先后召集有关部门召开了10余次协调会,与审批、规划、消防、财政、税务、开发区(园区)等部门共同研究能否分割、如何分割、怎样分割等问题。经反复征求意见,反复修改完善,最终确定了工业用地分割转让的条件、办理程序、申请材料等,并写入《办法》,为企业破解分割难题提供了依据,为企业解决历史遗留问题、盘活存量土地拓宽了通道。如,天津利恒石化有限公司2011年购得天津钱桦电力有限公司原有土地272亩中的9.69亩空闲土地,因政策限制一直未能办理转让手续,本次试点中,依据《分割细则》办理了分割转让及转移登记等手续,终于解决久拖未决的问题,有效地盘活了企业的土地资产。
亮点四:实现了交易信息集聚数据共享
武清区通过土地二级市场网上交易平台,打造“群众少跑路、交易更省心、监管无死角”的市场交易新环境,形成市场运行新模式。截至目前,武清区土地二级市场网上交易平台累计已发布转让信息16宗31.93公顷;土地出租信息38宗199.50公顷。其中,平台已办理土地转让10宗19.87公顷,土地出租26宗115.93公顷;正在发布交易意向土地转让6宗12.05公顷,土地出租12宗83.56公顷。
数据共享方面,平台实现了与不动产登记系统对接,可以实时对交易地块权属、面积、证书号等进行自动校核验证,保障了平台上交易数据的权威性。搭建了与银行专线,实现系统对接,可以实时对交易保证金、购地款资金等账户进行监管,提高交易资金的安全性。平台部署在武清区政府云上,为国土、规划、税务、审批、消防等部门开通了账户,各部门可以通过平台访问查询交易、签署审批意见,做到了信息共享、流程简化、审批并联。
亮点五:建立了二级市场交易潜力储备库
武清区在开展存量建设用地调查摸底的同时,加强土地二级市场调研分析,形成约46万字的《武清区土地二级市场调研分析报告及资料汇编》。建成了武清区国有建设用地二级市场交易空间数据库,实现交易数据、现状用地数据与空间数据的无缝对接,为试点工作顺利开展绘制了一张统一的数字化工作底图。同时,积极将调查摸底与城镇低效再开发等专项工作相结合,专项调查了工业内部空闲地、低效土地,并将其纳入“市场交易潜力库”管理。目前,潜力库中储备了涉及空闲地、低效地(如停工停产工业用地、老旧企业等)、隐形市场交易等各种用地类型,共计838宗,面积为1066.24公顷。其中,空闲地518宗573.16公顷,占交易潜力总面积的53.76%;停工停产工业用地、老旧企业等低效地46宗42.41公顷,占交易潜力总面积的3.98%;隐形市场交易宗地274宗,面积为450.67公顷,占交易潜力总面积的42.27%。
 

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