天津市武清区土地整理中心主办

2018上半年天津市土地市场专题分析
  


  1.1

  土地供应—土地仍将正常供应

  近年来,土地出让收入在政府财政收入中一直占有较大的比重,2017年天津市土地出让收入占比首次过半 ,2018年占比或将超过55%,在财政收入的压力下,政府必然将保证土地的正常供应。

  1.2

  土地供应—政府供地计划

  据小编从各区土地整理中心、区政府了解整理的数据可知,2018下半年~2019年上半年,天津共计划供地约71宗,规划建面约821万㎡。其中市内六区、环城四区、远郊四区、滨海新区分别有11、13、23、24宗土地计划出让。

  各区土地供应计划图表

  专题分析—土地政策

  2.1

  土地政策—限制最高地价、竟自持

  2018年至今共计出让住宅、商住用地60宗,已成交地块47宗,占比出让土地的78%,其中设置最高限价的土地45宗,占比成交土地的96%,设置可能竞自持的土地45宗,成交进入竞自持阶段的土地9宗,占成交土地的19%。

  从成交情况可以看出,调控基调依然延续,2018年供给土地仍以限制最高地价、竟自持为主要手段进行控制。

  2.2

  土地政策—商改住、工改住

  天津市土地市场出现明显的商业改住宅、产业园改住宅、工业改住宅的控规转变,截至目前已经调规65次,住宅用地占比出现了明显增长。

  2.3

  土地政策—工业园用地变住宅

  根据政府政策,天津市未来将清理工业园区,提高住宅用地占比。在城市中心区,部分非房地产企业用地(如老工业区棚户区用地、淘汰落后产能用地、退二进三产业用地、废弃铁路用地等)将被改造为住房用地,以增加各类住房用地供应,在稳定房地产市场的同时,也有利于改善城市人居环境。

  2018年7月5日

  天津市颁布新政,主要说明取缔部分工业园区,并将其调整增加住宅类用地。

  2018年

  保留49个国家级和市级工业园区,整合35个工业园区(集聚区),撤销取缔10个工业园区(集聚区)。

  2019年

  整合24个工业园区(集聚区),撤销取缔30个工业园区(集聚区)。

  2020年

  整合71个工业园区(集聚区),撤销取缔76个工业园区(集聚区)。

  专题分析—土地成交

  3.1

  土地成交—流拍/停牌增加,溢价率降低

  2017年上半年共计出让住宅、商住用地31宗,其中底价成交土地13宗,底价成交土地占比42%;产生溢价的土地18宗,平均溢价率25%;产生自持的住宅用地7宗,其中金地精武镇地块以自持占比55.6%成为上半年天津市自持土地之最。

  2018年上半年共计出让住宅、商住用地47宗,其中底价成交土地30宗,底价成交土地占比64%;产生溢价的土地17宗,平均溢价率9%;产生自持的住宅用地5宗,其中北科泰达生态城旅游区地块自持占比最高,为自持占比25%。

  2018年上半年较2017年上半年成交地块溢价率降低16%,底价成交占比增加22%,土地最高自持占比减少30%。

  18年上半年出让的商住类用地面积约290万㎡,与17年同期约129万㎡商住用地面积相比,比例为1:0.45;18年上半年出让的商住类用地平均挂牌价约9836元/㎡,与17年同期约15547元/㎡的商住用地挂牌价相比,比例为0.65:1。

  17年12月至今天津市流拍停牌土地表▲

  3.2

  土地成交—以小地块为主

  2018年天津市成交土地多以小地块为主,土地面积5万㎡以下21宗占比45%;成交土地建筑面积10万㎡以下23宗,占比49%。

  18年天津市住宅用地成交分布▲

  18年成交住宅用地面积区间表▲

  3.3

  土地成交—竞地激烈,联合开发成主流

  17年天津市土拍参与房企与18年相比,部分房企在土地市场并不活跃,但万科、金茂、金地、首创、中建、绿城、平安、天保、金融街、金科、雅居乐、碧桂园、华远、禹州等房企依然活跃,市场竞争仍旧比较激烈;联合拿地和合作开发逐渐增多,多家企业联合开发已成为市场的普遍现象。

  2017-2018年各房企拿地表▲

  3.4

  土地成交—土地价格逐渐下降

  近三年天津市实际成交的土地价格呈现下降趋势,由于联合开发的模式越来越受到开发商的认可,土地市场激烈的竞争情况有所缓和,土地溢价率达到50%以上的情况越来越少,像2016年土地市场溢价率达到100%以上的情况更是基本上不复存在。

  3.5

  土地成交—核心难操盘,外围价格优

  限价政策下,核心区土地操盘压力仍较大,外围区域价格压力相对较小,但市场容量和开发周期等情况需要综合研判。

  目前中心城区平均楼地价比在1:1.0~1:1.2;环城四区平均楼地价比在1:1.2~1:1.5;远郊区县平均楼地价比在1:1.8~1:2.0;滨海新区平均楼地价比在1:1.6。从统计数据上来看,在远郊区县拿地开发,利润空间比较大。

  综合来看,2018年天津市土地市场整体仍将稳定发展,土地供应增加了新的思路,住宅用地所占的比例将得到提高,土地市场的成交逐渐回归理性,土地市场竞争仍旧激烈,小地块受开发商热捧,联合开发逐渐成为市场主流,土地成交价格较之前有所降低,未来环城四区将更受开发商青睐。

  来源:搜地资讯

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